월세계약 만료전 이사 복비 보증금 누가 언제 어떻게?

월세 계약은 보통 2년으로 시작합니다. 2년 동안 계약기간을 모두 채우고 나가면 참 좋겠는데 임대인(집주인)의 귀책 사유가 아닌, 나의 사정으로 인해서 계약 만료 전에 이사를 하게 되면 복비 / 중개수수료는 누가 부담하고 보증금은 바로 받을 수 있는지 궁금하실 겁니다.

월세계약 만료전 이사 복비, 보증금은 어떻게 되는지 바로 설명해 드리겠습니다.

 

복비 / 중개수수료 부담은 누가?

임대인과 처음 맺은 계약 기간을 채우지 못하고 나가게 될 경우 집 주인은 남은 기간부터 새로운 세입자를 구해야 하는데 구하지 못할 수도 있습니다. 그럼 공실로 인한 손해가 발생하게 됩니다.

 

또한 세입자를 구하면서 발생하는 복비의 시기를 앞당기게 되는 일이 발생하게 되죠. 2년 사이클로 중개수수료를 부담하면 되는데 더 앞당겨서 수수료를 부담하게 되어 수수료 부담 사이클이 짧아진다는 이야깁니다.

 

내가 계약을 지키지 못하고 나가지만 남은 기간 동안의 월세를 낼 것이라면 중개수수료를 안 내도 되겠죠. 그렇지만 이런 케이스는 거의 없기 때문에 보통은 나가는 입장에서 다음 세입자를 구하고 나가게 되는 것입니다.

 

직접 구하는 일에 참여하진 않고 복비/중개수수료를 부담하는 형식으로 진행하게 되는 것입니다. 물론 다음 세입자가 구해질 때까지는 월세를 내야 하고요.

 

그렇지만 법과 판례에서는 임차인이 계약을 지키지 못하고 나가더라도 복비를 부담할 필요는 없다고 보았습니다. 계약 당사자는 임대인과 새로운 세입자이기 때문에 미리 나간다고 하더라도 기존 세입자가 부담할 필요가 없다고 본 것이죠.

 

그리고 중도해지든 만료해지든 세입자가 바뀌게 되면 어차피 복비를 부담하기 때문에 기존 세입자가 부담할 필요가 없다고 본 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 입장을 바꿔서 생각해 볼 때 계약을 지키지 못한 세입자가 내는 것을 도의적으로 진행해 왔죠. 이런 일을 명확히 하기 위해서 계약 당시 특약 사항에 임차인이 계약을 지키지 못하고 나갈 시 복비를 부담한다고 넣게 되면 법원은 이를 인정해 주기 때문에 깔끔하게 해결됩니다.

 

• 복비는 중간에 나가는 세입자가 내는 것이 관행
• 법적으로는 세입자가 낼 필요는 없다고 보았지만 도의적으로는 내는 분위기
• 특약이 있을 경우에는 특약 내용대로 세입자가 부담
• 보증금 및 임대료를 인상할 경우에는 기존 세입자는 기존에 계약한 금액 만큼만 복비를 부담하면 된다

 

 

 

보증금은 그럼 언제?

 

 

보증금의 경우에는 금액의 경중이 있긴 하겠지만 목돈이기 때문에 계약해제와 동시에 지급이 어려울 수 있습니다.

임대인은 임차인의 보증금을 받아 그대로 보관만 하고 있지 않기 때문에 예금 상품이나 다른 곳에 투자를 했을 수도 있습니다.

 

따라서 임차인이 계약 해제를 통보함과 동시에는 지급하기 어렵겠죠. 계약을 못 지킨 것은 임차인이기 때문에 계약기간이 다하기 전까지 보증금을 돌려 줄 의무는 없습니다.

 

다만 새로운 임차인이 구해지고 입주를 했을 경우에는 이전 계약은 모두 해소가 되었고 새로운 임차인으로부터 보증금도 받았을 것이기 때문에 새로운 임차인의 이사일에 받을 수 있습니다.

 

가장 좋은 것은 임대인과 원만한 협의를 통해서 보증금을 받는 시기를 정하는 것이 좋겠습니다. 보증금 관련해서는 계약을 지키지 못한 것을 떠나서 전부 받을 수 있는 것이기 때문에 시기만 협의하면 되겠습니다.

 

• 보증금은 다음 세입자가 구해지기 전까지는 받기 힘들다
• 다음 세입자가 입주를 하는 날에 보통 잔금을 치르기 때문에 세입자도 그날 보증금을 받을 수 있다

 

 

 

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