종부세 기준 세율 계산 방법 알고 나서 계산기로 간단하게

 

종합부동산세로 한때 말이 많았습니다. 올리냐 내리냐에서부터 부동산 감세다 아니다로 말이 많았는데요.

사실 따지고 보면 종부세를 내는 사람은 비율로 따지면 많지 않습니다. 종부세를 안 내는 사람들이 반대를 하거나 감세하라고 하는 경우도 있는데요. 이번 시간에는 종부세의 기준과 세율, 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

종부세 누가 내나

종합부동산세의 줄임말이기도 한 종부세는 부동산 소유자에게 부과되는 세금입니다. 여기서 부동산은 주택과 토지를 의미하는데요. 집이나 땅을 가진 모든 이에게 부과되는 것이 아니라 일정 금액 이상의 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되는 것입니다.

 

다주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 금액에 대해서 부과하게 되고, 1세대 1주택자의 경우에는 12억 원까지 공제가 되므로 12억 원이 넘는 금액에 대해서만 납부하면 됩니다.

 

따라서 종부세를 내는 분들은 중산층 이상의 부를 소유한 사람들이 내는 것이기 때문에 웬만해서는 해당 사항이 아닙니다. 게다가 위의 금액은 부동산에서 매매되는 금액이 아닌 공시가격인데요. 지역에 따라 차이가 있겠지만 공시가격이 12억이라 하더라도 실제 매매금액은 그보다 훨씬 높기 때문에 부자 아니면 걱정할 필요가 없습니다.

 

유형별 과세 대상	공제 금액
주택(주택부속토지 포함)	9억 원*(1세대 1주택자는 12억 원)
종합합산토지(나대지/잡종지 등)	5억 원
별도합산 토지(상가/사무실 부속토지 등)	80억 원
*2021년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본 공제 배제

 

 

 

종부세 세율

종부세는 앞에서 언급했듯이 1주택자의 경우에는 공시 가격 12억 원까지는 내지 않습니다.

용인 수지에 사는 친구의 집도 매매 가격이 10억 원대이지만 종부세를 내지 않습니다.

 

2주택 이상일 경우에는 공제 금액이 9억이라고 말씀드렸습니다.

이 초과되는 금액에 대해서 바로 아래의 세율을 적용하는 것은 아니고요.

 

2주택 이하		3주택 이상		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)
3억 원 이하	0.5%	3억 원 이하	0.5%	15억 원 이하	1.0%	200억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%	6억 원 이하	0.7%	45억 원 이하	2.0%	400억 원 이하	0.6%
12억 원 이하	1.0%	12억 원 이하	1.0%	45억 원 초과	3.0%	400억 원 초과	0.7%
25억 원 이하	1.3%	25억 원 이하	2.0%
50억 원 이하	1.5%	50억 원 이하	3.0%
94억 원 이하	2.0%	94억 원 이하	4.0%
94억 원 초과	2.7%	94억 원 초과	5.0%

 

과세표준을 계산해서 나온 금액에 위의 세율을 적용하고, 여기에서 또 세액 공제를 해 줘서 납부할 세액을 구하게 됩니다.

자세한 과정은 아래를 참조해 주시면 됩니다.

 

 

종부세 계산

종부세 계산은 참으로 복잡합니다.

웬만해서는 직접 계산해도 좋지만 계산기를 활용하시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

우선 대략적으로 아래의 4가지 단계를 거쳐서 계산이 됩니다.

종부세 과세표준에 세율을 적용해 종합부동산 세액을 계산하고, 여기서 재산세 공제액과 세액 공제, 세부담 상한 초과 세액을 빼 주면 최종 납부할 세액이 나오게 됩니다.

 

• 종부세 과세표준 = (공시가격 - 공제금액) x 공정시장 가액 비율
• 종합부동산 세액 = 종부세 과세표준 x 세율
• 산출 세액 = 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액
• 납부할 세액 = 산출세액 - 세액공제 - 세부담 상한 초과 세액

 

상당히 복잡하기 때문에 흐름만 이해하시면 될 것 같습니다.

 

구분	주택분	종합합산 토지분	별도합산 토지분
공시가격	주택 공시가격	종합합산 토지 공시가격	별도합산 토지 공시가격
-	-
공제 금액	9억 원(1세대 1주택자 12억 원)	5억 원	80억 원
x	x
공정시장 가액 비율	주택분 60%, 토지분 100%
=	=
종부세 과세표준	주택분 종합부동산세 과세표준	종합합산 토지분 종합부동산세 과세표준	별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준
x	x
세율	* 2주택 이하 - 3억 원 이하 0.5% 누진공제 x - 6억 원 이하 0.7% 누진공제 60만 원 - 12억 원 이하 1.0% 누진공제 240만 원 - 25억 원 이하 1.3% 누진공제 600만 원 - 50억 원 이하 1.5% 누진공제 1,100만 원 - 94억 원 이하 2.0% 누진공제 3,600만 원 - 94억 원 초과 2.7% 누진공제 1억 180만 원   * 3주택 이상 - 3억 원 이하 0.5% 누진공제 x - 6억 원 이하 0.7% 누진공제 60만 원 - 12억 원 이하 1.0% 누진공제 240만 원 - 25억 원 이하 2.0% 누진공제 1,440만 원 - 50억 원 이하 3.0% 누진공제 3,940만 원 - 94억 원 이하 4.0% 누진공제 8,940만 원 - 94억 원 초과 5.0% 누진공제 1억 8,340만 원	- 15억 원 이하 1.0%    누진공제 x - 45억 원 이하 2.0%    누진공제 1,500만 원 - 45억 원 초과 3.0%   누진공제 6,000만 원	- 200억 원 이하 0.5%    누진공제 x - 400억 원 이하 0.6%    누진공제 2,000만 원 - 400억 원 초과 0.7%   누진공제 6,000만 원
=	=
종합부동산 세액	주택분 종합부동산 세액	토지분 종합합산 세액	토지분 별도합산 세액
-	-
공제할 재산 세액	재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 ➡️ 과세 대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분 계산
=	=
산출세액	주택분 산출세액	종합합산 토지분 산출세액	별도합산 토지분 산출세액
-	-
세액공제(%)	<1세대 1주택> 보유 : 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%) 연령 : 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%) * 중복적용 가능(80% 한도)	해당 없음	해당 없음
-	-
세부담상한 초과 세액	[직전년도 총세액 상당액(재산세 + 종부세) x 세부담 상한율]을 초과하는 세액 ➡️ 세부담 상한율 : 150%
=	=
납부할 세액	각 과세유형별 세액의 합계액(250만 원 초과 시 6개월 분납 가능)

 

종부세는 금액이 크기 때문에 분납과 유예가 가능한데요.

납부 세액이 250만 원을 초과할 시 최대 6개월까지 이자 없이 분납이 가능합니다.

 

또한 만 60세 이상 혹은 5년 이상 장기 보유한 1가구 1주택자는 납부 유예 신청이 가능할 수 있다고 하니 국세청을 통해서 확인해 보시기 바랍니다.

 

마지막으로 공시가격이 30억 원인 부동산의 종부세는 얼마나 나올까요?

 

종합부동산세 계산 - 부동산계산기

 

 

 

위의 과정을 모두 거치면 약 973만 원이 나오게 되었습니다.

 

대략 1천만 원이라고 하면 30억에 0.3% 정도 되겠네요. 그렇지만 실질적으로 거래 금액이 더 높은 걸로 따지면 이보다 더 낮은 비율이 되겠습니다.

 

아래는 위의 계산에 대한 추가 설명인데요.

궁금하신 분들은 확인해 보시면 되겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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