상가 확정일자 저는 이렇게 받았습니다!

사업자를 처음 냈을 때 뭔가 뿌듯함과 설렘이 동시에 온 경험이 있으실 겁니다. 거기에 상가를 임대해서 나의 매장을 꾸린다고 할 때의 느낌은 그보다 더 큰 설렘과 긴장이 몰려오는데요. 사업자등록은 돈이 안 들지만 상가를 임대하는 것은 큰 돈이 들어가기 때문에 신중해야 합니다. 특히 주택 임대차와 마찬가지로 상가 역시 임대차보호를 받기 위해서는 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

 

확정일자 꼭 받아야 한다

주택과 마찬가지로 상가 역시 경매나 공매로 넘어가게 될 경우에는 임차인은 항상 불리한 위치에 서게 됩니다. 단순히 사업자등록을 하고 임대차계약서만 가지고 있는다고 해서 법은 우리에게 최우선 변제권이나 대항력을 인정하지 않습니다.

 

무슨 의미냐면 확정일자를 받지 않으면 은행과 같은 다른 채권자들이 먼저 돈을 받기 때문에 나의 보증금을 한 푼도 못 받게 될 수도 있다는 의미입니다.

 

그래서 확정일자를 꼭 받아야 한다는 것입니다. 그래야 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

사업자등록을 하고, 임대차 계약을 진행하여 상가에 들어와서 실제로 영업을 하면서(사업자를 먼저 낸 경우에는 사업자등록 주소 변경을 통해 임대차 계약을 진행한 주소로 변경) 확정일자를 받게 되면 우선 변제권을 갖게 됩니다.

 

물론 확정일자를 받은 날보다 선순위 채권자가 있으면 곤란하지만 그렇지 않다면 나보다 후순위의 채권자들보다는 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

 

환산보증금이 기준액 이하인 소액 임차인의 경우에는 위와 같은 대항력을 갖추었을 경우에 경매로 넘어가게 되더라도 경매 가격의 1/2 금액 범위 내에서 최우선으로 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다.

 

환산보증금

지역	환산보증금
서울특별시	9억 원
과밀억제권역 (부산, 인천, 수원, 성남, 광명, 남양주 등)	6억 9천만 원
광역시(부산, 인천 제외) 김포, 세종, 파주, 안산, 용인, 화성, 광주	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

 

환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

 

만약 보증금 2,000만 원에 월세 120만 원일 경우의 환산보증금은 다음과 같습니다.

2,000만 원 + (120만 원 x 100) = 1억 4천만 원

 

소액임차인의 경우에는 대부분 환산보증금 이내가 될 것이고 보증금과 월세가 비싼 곳에서 사업하시는 분들이라면 환산보증금 범위 밖이 되겠죠.

 

확정일자 적용대상은 모든 임대차에 대해 적용하는 것이 아닌, 환산보증금이 해당 지역 기준 이내여야만 한다고 합니다.

때문에 규모가 소액임차인에 해당된다면 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

 

확정일자 받는 법

준비물

1. 상가 임대자 계약서 원본

2. 신분증

3. 사업장 도면(건물의 일부만 임차한 경우, 알아보기 쉽게 그려도 됨)

4. 사업자등록신청서(신규 사업자 등록하는 경우)

5. 확정일자 신청서(세무서에 비치)

 

상가의 확정일자를 받는 방법은 직접 세무서에 방문해야 합니다. 주택임대차보호법과는 달리 인터넷으로 안 되는 것이 참 불편하지만 한 번만 가면 되기 때문에 직접 방문해서 확정일자를 받아야 합니다.

 

특히 세무서는 내가 사업하고 있는 주소지의 관할 세무서에 방문해야 하기 때문에 세무서를 검색하여 관할 구역이 내 사업장 소재지가 맞는지 확인을 하시고 가셔야 합니다.

 

 

확정일자 신청서 작성

관할 세무서에 있는 확정일자 신청서를 먼저 작성해 주시면 됩니다.

임차인이 나, 임대인이 건물주가 되겠죠.

 

임대인에 대한 정보는 상가 임대차 계약서에 나와 있으니 보고 그대로 쓰시면 됩니다.

 

 

 

 

확정일자 신청서 뒷면에 건물 도면을 그리는 곳이 있는데 도면이 있는 분들은 별도 서류로 같이 제출하시면 되고 없는 분들은 그리셔야 하는데 디테일하게 안 그려도 됩니다.

 

적당히 건물 모양에 내 사업장 부분만 빗금으로 표시하면 됩니다. 어려우신 분들은 안내원이나 담당 직원의 도움을 받으시면 됩니다.

 

 

 

모든 과정이 완료되면 확정일자 도장을 받게 됩니다.

상가임대차 계약서에 날짜와 관할세무서장의 직인을 받으면 확정일자를 정상적으로 받은 겁니다.

그럼 다음날 00시부터 대항력과 우선변제권이 생기게 됩니다.

 

이번 시간에는 상가 확정일자 받는 방법에 대해서 살펴보았습니다.

이외에도 참고가 될 만한 팁들은 아래를 참조해 주시면 감사하겠습니다.

 

 

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